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    逾60城發布160次樓市調控政策 買房時機到了嗎?

    2016年多地樓市異常火爆,雖然調控政策從去年10月陸續出臺,但基于對后市看好,一二線熱點城市樓市依然暗流涌動。為穩控房地產市場,繼北京今年3月發布“認房又認貸”調控政策后,新一輪范圍更廣、力度更嚴的樓市調控潮開啟。從北上廣深等一線城市,到南京、杭州、廈門等熱點二線城市,再到環京、環滬周邊區域,調控升級成為房地產市場的“主旋律”。據不完全統計,自去年“9·30”調控以來,目前全國有超過60個城市或縣區發布各種房地產調控政策160余次。

    《經濟參考報》記者梳理發現,北上廣深全部執行“認房又認貸”政策,且非戶籍人口購房門檻均提高至五年。此外以北京為中心,河北涿州、崇禮、霸州、文安等也采取限購措施,構成環北京限購圈。環上海區域的浙江嘉善縣等地則對新房、二手房全面限購。

    同策咨詢研究部總監張宏偉說,在熱點城市嚴厲調控下,投機資金向熱點區域周邊的“非限”區域轉移,在“遇漲即調”的調控取向下,將有越來越多的二三四線城市納入調控范圍。

    一位熱點城市房管部門負責人說,無論在廣度還是深度上,這輪房地產調控不是小打小鬧,決心和力度都超過以往,體現出地方政府堅決貫徹“房子是用來住的,不是用來炒的”的理念。

    在一些業內人士看來,把去年的“9·30”限購和今年的這一輪樓市調控相比,本輪樓市調控因城施策,更具精準性。

    各地政策持續“打補丁”,適時圍堵調控漏洞。本輪調控政策涉及信貸、資金、購買資格等方面:對于非戶籍人口購房,北上廣深均將門檻提高至五年;“假離婚”行不通,北京對于離婚一年以內的房貸申請人,參照二套房信貸政策執行,廣州成年單身或離異人士只能限購一套等;對于“商改住”等違規改變土地性質開發建設的行為,北京也出臺“限商”政策。

    當前,限價、限售、限商,已成為本輪調控“殺手锏”。北京、南京等多個城市對新建商品住宅給出最高限價,北京規定每平方米超過8萬元不能入市,南京最高限價不能超過4.5萬元;限售也是本輪調控“新利器”,成都、廈門、廣州等20余城市啟動限售政策,其中雄安新區周邊的白溝限售時間最長,明確房產自登記之日起五年內不得轉讓。

    調控日趨精細化,環熱點城市限購圈加速形成

    與此同時,環熱點城市限購圈加速形成。本輪調控已從一二線熱點城市擴展到一些三四線城市區域。除了環京、環滬的一些三四線城市限購后,包括環合肥、環南京等的一些城市也加入限購序列。“這表明一二線熱點城市的外溢效應正在逐步放大。”張宏偉說,本輪調控已從一線城市、熱點二線城市,擴展到一些三四線城市區域。

    中國指數研究院最新報告分析,相比2016年10月調控主要集中在一線城市和熱點二線城市,本輪出臺調控政策的城市,則從一二線熱點城市擴散到三四線城市。與此同時,這一輪的調控政策也呈現出新的變化,表現為中心城市和周邊城市政策同步調控,形成“合力效應”。

    值得注意的是,此次各地因城施策、因區施策,調控日趨精細化。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,本輪調控不僅不同城市之間存在“去庫存”和“控房價”雙軌并行,即使在同一城市范圍內,不同區域也是雙軌并行。比如,石家莊、南昌等在調控中并未實施全域限購,而是選擇在中心城區穩步推進;在“東熱西冷”格局下,廣東佛山樓市調控政策也作出區別。

    部分房企按兵不動“豪賭”政策松綁專家和業內人士稱,打破供需錯位需長期制度安排

    自去年“9·30”迄今,房地產市場進入新一輪調控周期已滿十個月,從限購、限貸到限價、限售、限商,多地調控步入“五限”時代。《經濟參考報》記者了解到,目前各地調控措施以“限”為主,通過提高購房門檻、限定銷售價格等方式抑制市場成交,卻沒能從根本上釋放購房需求,同時新房供應又不足,導致供需錯位。面對日趨嚴厲的“限字令”,有的房企玩起了“雙合同”等花招規避政策,有的房企則按兵不動“豪賭”政策松綁。

    “政府對樓市銷售價格進行干預,對于短期內遏制房價過快上漲起到一定的積極作用,但是也有一些負面作用。”多地建設部門負責人在接受采訪中表示,為了控制房價,對項目限價是權宜之計,呼吁樓市調控多出臺長效手段。

    預期難降:“能買還是盡量買”

    “當前調控政策出臺周期縮短、頻率加快,說明政策邊際效應明顯。”一位國有房企負責人說,企業不看好本輪調控持續性,認為政府后市仍會放松政策以穩定經濟增長。

    在名為“投資環京”的微信群里,有一批環京樓市投資者交流心得。“環雄安地區嚴厲限購,北京南部地區需要有當地戶籍或者社保門檻,投資難度增大。但在附近一些其他地區,外地戶籍還可以購買一套,能買還是盡量買。”群里一名較為活躍的投資人說,不排除未來各地放松調控的可能性,一旦放松,市場就會回暖,房價暴漲的可能性就很大。

    《經濟參考報》記者在采訪中發現,限購等調控政策雖然緩解房價過快上漲趨勢,但也增強了人們“物以稀為貴”的上漲預期。

    廈門大學管理學教授戴亦一指出,作為政府一項基本的調控性政策措施,樓市限購這類措施能在一定程度上緩解房價過快上漲的局面,但是“治標不治本”。限購應被看作是一個臨時性的應對措施。

    一位在沿海省份房管部門工作20多年的基層干部表示,限購本質是遏制需求,也向投資者釋放信號:越是稀缺緊俏的東西大家越追逐,價格就還要漲。反向預期之下,樓市限購反而成了房價上漲的預警器。

    需求旺盛:一旦松綁或引發風險

    鏈家地產研究院院長楊現嶺表示,我國樓市調控多以短期、需求端為主,采取“限”字措施抑制需求,但實際需求還在,只是暫時被“堵”住。這些被壓抑的需求一旦爆發,會給后市帶來巨大風險。

    在“越限越漲”預期驅動下,購房者購房需求更加強烈。今年3月底,在環京的涿州,一樓盤開盤推出2000余套房源,卻排了一萬多個號。開盤時,購房者將售樓處擠得水泄不通。

    在福州3月底開盤的魯能公館項目,兩三百套房源引來幾千人哄搶。一名地產業內人士說,當天現場有中介把買房資格炒到2萬元,不找關系根本買不到房。

    3月17日北京出臺“認房又認貸”政策,讓不少人購房時從首套房變為二套房,購房首付款大幅上漲,購房者頓時面臨巨大壓力,導致交易無法進行。北京市住建部門統計,這部分群體約有2萬人。

    在京工作十年的李濤今年3月看中朝陽區一套住宅,總價320萬元,但在房屋核驗過程中,因北京樓市政策調整,購房首付從35%增至60%,增加81萬元。由于無法湊齊首付,李濤只能違約。“雖然在政府部門協調下,不用承擔違約責任,但房子總要買,以后怎么辦?”他說。

    戴亦一認為,由于投資渠道狹窄,社會資本愿意投資的領域有所減少,不少企業及居民選擇將大量資金投入相對安全的房地產市場,這種需求仍然存在。同時,居民對房價上漲預期的提升進一步促使更多資金進入樓市。

    不僅購房者需求難以滿足,房企拿地需求同樣旺盛。南京市房管局副局長吳春華說,雖然采取系列調控政策,但房企拿地熱情不減,“出讓住宅用地都設定最高限價,但每次出讓都頂到最高價,只能搖號產生競得者”。

    “拿了高價地可能會死,但沒有地一定會死。”一位房企負責人坦言,現在一線城市土地供應有限,企業會不惜一切代價去搶地。

    房價失真:房企花樣頻出應對限價令

    《經濟參考報》記者調研了解到,此輪調控多地對新建住宅入市出臺了限價的硬性指標,不少開發企業對此作出各種有針對性的對策。

    “現在不僅是限定銷售價格,政府還控制著網簽節奏,這樣做就是為了讓房價數據環比不漲。”多位房地產企業負責人表示,將延遲入市時間,等過段時間市場趨冷,政府就會放松管控,再熬幾個月賣個好價。

    南京市河西地區是南京優質房地產項目較為集中的地區之一,《經濟參考報》記者探訪河西地區多個樓盤發現,該區房地產項目要么無房可賣,要么統一售價——每平方米45000元,此系政府對該區設定的統一指導價格。

    北京住建部門對房地產項目銷售價格限定在每平方米8萬元,一些位置較好、原本市場價每平方米十幾萬元的房子,目前也只能賣到限定價以內。記者了解到,一些實力較強、能挺住的房地產開發企業調整營銷策略,改持觀望態度,按兵不動“豪賭”政策松綁的時刻。而一些挺不住的企業,就以指導價格入市了。

    福州一個樓盤項目新榕金城灣的備案價是每平方米16000元,年初一直以23000元左右的價格銷售。被房管部門批評后,項目干脆捂盤,囤積著一些房源不賣。

    “我們一個項目,當年拿地樓面價每平方米就達到6萬元,算上金融、建安等成本,每平方米賣8萬元肯定賠錢。”一位國有房地產企業負責人說,如果堅持不賣,資金鏈就有斷裂風險,企業因此打算內部銷售,算是給企業員工福利。

    福州一家地產公司的銷售負責人告訴記者,限價令下,一些開發商和房管部門玩起了數字游戲。“比如一些高價樓盤明明已經賣出去了,但房管部門就是拖著不給網簽。等到一些價格低的低端項目要網簽時,將高低項目搭配網簽,整體上的網簽價格也不會過高。”

    一些房地產企業還使用“雙合同”來規避限價。福州市房管部門7月最新通知的福州樓盤項目“美倫·學府雅居”越過每平方米1.7萬元左右的備案價,通過捆綁裝修的方式收取每平方米7000到8000元的裝修費用。

    供需錯位:“目前調控的仍然是價格”

    “目前樓市調控的仍然是價格。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,后續還需要從供求關系入手,進行房地產調控的供給側改革。

    《經濟參考報》記者發現,一些熱點城市的“限價令”導致樓盤定價或備案價格盡量接近價格最高控制點。福建省漳州市環廈門,今年漳州市區上半年房價在每平方米1萬元以上,一些高端樓盤在1.5萬元左右,當地做出了限價2萬元的政策調控。在業內人士看來,如此有可能導致樓盤價格整體在限價令范圍內整體上調,這樣盡管控制了整體市場的成交最高價,但是由于中低端樓盤普遍提價,限價令變為“促漲令”,整體市場均價并不會因為限價令而降低,反而會促使樓市短期內量價反彈。

    為了實現房價緩增長甚至不增長的調控目標,熱點城市嚴控新項目預售證審批,新增供應量持續偏緊,導致供應不足。克而瑞數據顯示,5月,監測的29個重點城市商品住宅新增供應量同環比分別繼續減少22%和13%,各線城市均有不同程度的回落,尤其是一線城市供應量驟降至歷史低位。具體而言,一線城市全線回落,廣州、深圳環比跌幅超60%,北京、上海環比跌幅在30%左右;二三線城市整體環比下降8%,同比下降16%。業內人士分析,限價令影響的新房供應不足,進一步加劇了樓市的供需錯位,影響著購房者的看漲情緒。

    限價令下還出現了一些監管亂象。多名地產公司負責人說,限價之下政府部門加大了自由裁量權,容易誘發腐敗。一名國有房企的銷售總監說,一些項目的售價漲幅是不是超過設定的紅線,最終是手握審批權的相關部門說了算。“我們公司在多個城市有一些高端項目,在被限價后,房價要么回調,要么延遲入市。這個時候,經常有一些監管部門的人打電話拿房源,求打折,我們又不敢得罪。”

    在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來,地方房地產調控政策如果以應對短期內房地產市場運行中出現的問題為主,會缺少對政策與市場表現、政策與市場參與者行為之間相互作用機理的研究,也缺少政策間的統籌協調。“光用短期政策不能完全解決房地產市場平穩健康和可持續發展的問題,穩定房地產市場需要長期制度安排。”

      文章來源: 經濟參考報     責任編輯:李慧  復制網址 打印 收藏   
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